Обратно към офертитеПрозрачност & Анализ

Методология на пазарната интелигентност

Как платформата оценява дали даден имот е под или над пазарната цена, как разграничаваме офертните от реалните цени и защо използваме робъстна статистика вместо халюциниращи невронни мрежи.

1. Офертни цени (Asking) срещу Сключени сделки (Transaction)

Пазарът на недвижими имоти в България съдържа две фундаментално различни величини:

Офертна цена (Asking Price)

Цената, обявена в публичното пространство от продавача или брокера. Често съдържа буфер за преговори (обичайно 3% до 8% над реалната готовност за продажба) или изкуствено завишени очаквания.

Сключена сделка (Transaction Price)

Реално изповяданата цена пред нотариус и вписана в Агенция по вписванията (Имотен регистър). Ние следим и двата слоя данни, като категорично ги разделяме и не допускаме смесване в оценките.

2. Защо Медиана (P50) и IQR вместо средноаритметично?

Средноаритметичната стойност е лесно уязвима от екстремни аномалии (напр. един свръхлуксозен пентхаус може да изкриви средната цена на цял квартал с 15%). Затова RealEstate.BG прилага стриктна непараметрична статистика:

  • Медиана (P50): Стойността, която разделя най-евтините 50% от най-скъпите 50% имоти в същия микросегмент.
  • Интерквартилен размах (P25 - P75): Здравословното „сърце“ на пазара. Всичко в този диапазон се счита за стандартна пазарна зона.
  • Филтрация на шум: Автоматично елиминиране на обяви под 1,500 € (често скрити вноски) и несъответстващи съотношения евро/кв.м.

3. Как се изчислява „Deal Score“?

Deal Score е процентното отклонение на цената на квадратен метър на обявата от медианата на офертните цени в същия квартал, за същия тип сделка (продажба/наем) и същата категория имот. Това не е стандартизиран z-score и не е прогноза за сключена сделка.

Минимална извадка: изчисляваме медиана и Deal Score само при поне 3 актуални сравними обяви в сегмента. При по-малко обяви не показваме оценка, вместо да показваме „ориентировъчна“.
Увереност: не извеждаме отделен „Confidence Score“. Показваме реалния размер на извадката (n) и датата на последното изчисление, за да може всеки сам да прецени колко стабилна е медианата. Извадка от 3 обяви е технически минимум, не висока увереност.
Прагова логика: 15–35% под медианата се маркира като „изгодна“, над 50% — като „съмнителна цена“ за ръчна проверка. Флагът е сигнал за преглед, не доказателство за измама.

4. Източници и авторски права (Data Provenance)

RealEstate.BG работи като индекс и търсачка за пазарна прозрачност. Всяка агрегирана обява запазва директна връзка към оригиналния източник на публикацията. При поискване от собственик или автор на обява, данните се премахват своевременно съгласно процедурата за право на изтриване.